Una soluzione per comprare casa a un prezzo vantaggioso può essere il contratto di nuda proprietà che permette di risparmiare rispetto ai prezzi del mercato tradizionale. Ma che cos’è di preciso la nuda proprietà? E conviene comprare e vendere casa con questo contratto?

La nuda proprietà è una forma di proprietà di un bene immobile svuotata dell’usufrutto, quindi del diritto di usufruirne nell’attualità. Può accadere che il proprietario di un immobile, per incassare subito un capitale, magari da destinare ai propri figli per l’acquisto di un alloggio oppure per far loro avviare un’azienda o anche solo per avere un gruzzoletto che gli consente di vivere con maggiore tranquillità, decida di alienare il bene riservandosi il diritto di usufrutto, quindi conservando il diritto di godere pienamente del bene peril resto della sua vita.

Per chi compra, può trattarsi di un buon investimento se non si ha la necessità immediata dell’immobile e si voglia scommettere sulla rivalutazione del mattone. D’altra parte, non trattandosi di una vendita di piena proprietà, c’è il vantaggio di acquistare a prezzi ridotti (tanto più giovane è l’usufruttuario e quindi, lunga la sua aspettativa di vita, tanto meno costa la nuda proprietà). Al decesso dell’usufruttario il diritto di nuda proprietà si espande automaticamente e diventa una classica piena proprietà, che attribuisce al titolare il pieno godimento del bene.

Gli oneri fiscali

Chi compra una nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: quindi se ha i requisiti per la prima casa paga il 2% sul prezzo, o sul valore catastale qualora vi sia la possibilità di invocare il cd. prezzo-valore; se si tratta di una seconda casa (o di un immobile di natura diversa) si pagherà il 9%. Naturalmente la base imponibile è ridotta in quanto decurtata del valore dell’usufrutto calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro.

Le spese di mantenimento

Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Le spese straordinarie, invece, sono a carico del nudo proprietario.

A chi conviene questa opzione

Dal punto di vista dell’acquirente: compro ad un prezzo di gran lunga più basso e scommetto sulla sopravvivenza più o meno lunga dell’usufruttuario per calibrare i tempi in cui potrò entrare in casa o affittarla per metterla a reddito. Dal punto di vista del venditore: ricavo subito un bel gruzzoletto di denaro e non esco di casa. Non devo (come nel mutuo) restituire nulla. In alternativa posso chiedere, a titolo di corrispettivo, anche una rendita mensile o una assistenza morale e materiale a seconda delle esigenze. Ma in questi ultimi due casi i rischi di inadempimento da parte dell’acquirente sono più elevati e starà al notaio prevedere delle clausole di salvaguardia della posizione del venditore.

I vantaggi

Dal punto di vista dell’acquirente: non potrà godere della casa fino al momento della estinzione dell’usufrutto; non sarà però tenuto a sopportare il carico fiscale; dovrà pagare le opere di manutenzione straordinaria. Dal punto di vista del venditore: potrà continuare ad abitare la sua abitazione senza rischio alcuno di esserne allontanato; dovrà sopportarne il carico fiscale; dovrà provvedere a sue spese alle opere di manutenzione ordinaria.

In caso di morte dell’usufruttuario

Nel nostro codice civile esiste una regola generale per cui non è possibile trasferire più di quello che spetta: se possiedo una nuda proprietà, gravata dal peso di un usufrutto, potrò trasferire quella gravata dallo stesso peso. Devo solo trovare la persona interessata, ma non è affatto vietato.

Gli eredi

Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare. Gli eredi del titolare della nuda proprietà subentreranno, invece, esattamente nella stessa posizione del titolare, acquisendo gli stessi la medesima nuda proprietà.

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