Come valutare un immobile parte 2

Nel post precedente eravamo rimasti a come reperire la quotazione al metro quadrato di un immobile, dopo averne calcolato la superficie commerciale, se vi siete persi la prima puntata andate a leggere qui.

Oggi vi parleremo della quotazione al metro quadrato e come reperirla.

La quotazione al metro quadro.

La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile. Esso varia da una città all’altra, e, anche nell’ambito di una stessa città, da un quartiere all’altro e da una strada all’altra.

Infatti, una casa situata in un’importante città d’arte non avrà lo stesso valore di un’altra che si trova in un paese isolato, così come un immobile ubicato in una via principale avrà una quotazione al metro quadro superiore rispetto a un altro che si trova in un quartiere periferico, mentre un appartamento che si affaccia su una strada ricca di locali e di negozi avrà un valore più elevato rispetto a quelli che si trovano nello stesso quartiere ma in traverse secondarie.

Dove trovare la quotazione al metro quadro di un immobile?

Basta andare sul sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione un’apposita banca dati.

È sufficiente inserire la città e la via in cui si trova l’immobile per avere la relativa quotazione.

Torniamo all’esempio che abbiamo fatto nella puntata precedente relativo ad una casa la cui superficie commerciale risulta essere di 205,5 metri quadri.

Andando sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ed inserendo la città e la via in cui si trova l’immobile, risulta una quotazione a metro quadro di mille euro.

Moltiplicando, quindi, 205,5 (superficie commerciale) x 1000 (quotazione al metro quadro) otteniamo €205.500

Per avere il valore definitivo, però, occorre tenere conto di un altro elemento: i coefficienti di merito.

I coefficienti di merito

Il coefficiente di merito è un importo che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile, determinato nel modo spiegato sopra.

Esso varia secondo diversi fattori che rendono l’immobile stesso più o meno pregiato. Ad esempio, se esso si trova al piano terra, dal suo valore bisognerà sottrarre il 10%. Così, se il valore è di 100.000 euro, da tale importo bisognerà sottrarre 10.000 euro e il valore definitivo risulterà di 90.000 euro.

Di seguito ti indico i principali coefficienti di merito:

A) In base al piano:

• seminterrato (con o senza ascensore) – 25%;
• piano terra senza giardino – 20%;
• piano terra con giardino – 10%;
• primo piano – 10%;
• secondo piano con ascensore – 3%;
• secondo piano con ascensore – 15%;
• piani superiori al secondo con ascensore + 5%;
• piani superiori senza ascensore – 30%;
• ultimi piani con ascensore + 10%;
• ultimi piani senza ascensore – 30%;
• attico con ascensore + 20%;
• attico senza ascensore – 20%.

B) In base all’età e alle condizioni dell’edificio:

• da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale: nessun coefficiente di merito. Stato scadente: – 5%;
• da 20 a 40 anni. Ottimo stato: + 5%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: – 10%;
• oltre 40 anni. Ottimo stato: + 10%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: + 15%.

I suddetti coefficienti si riferiscono all’intero edificio nel quale si trova la casa che deve essere valutata.

C) In base allo stato di conservazione dell’immobile:

• da ristrutturare – 10%;
• se in buono stato non si applica nessun coefficiente;
• ristrutturato + 5%;
• finemente ristrutturato + 10%;
• nuova costruzione + 10%.

I suddetti coefficienti si riferiscono alla singola casa oggetto di valutazione.

D) In base all’esposizione e al panorama:

• esterna panoramica + 10%
• esterna + 5%;
• in caso di esposizione mista, nessun coefficiente; mista
• interna – 5%.

E) In base alla luminosità:

• molto luminoso + 10%;
• luminoso + 5%;
• se mediamente luminoso, nessun coefficiente;
• poco luminoso – 5%.

F) In base al riscaldamento:

• autonomo + 5%;
• se centralizzato, nessun coefficiente;
• centralizzato con contabilizzatore +2%;
• assente – 5%.

G) In base alla presenza di eventuali locazioni:

• locazione quadriennale – 20%;
• locazioni per brevi periodi – 5%

Nella prossima puntata vi parleremo di come valutare negozi, uffici, immobili commerciali e capannoni, anche questi facenti parte della categoria degli immobili e spesso difficilmente valutabili da chi non è del mestiere.

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