Come valutare un immobile parte 3

Nei post precedente eravamo rimasti a come reperire la quotazione al metro quadrato di un immobile, dopo averne calcolato la superficie commerciale, oltre a come calcolare il valore dell’immobile al metro quadrato e di come reperirla.

Se vi siete persi le prime due puntate potete rimediare QUI e QUI.

Oggi in questa terza e ultima parte della mini serie su come valutare gli immobili parliamo di negozi, magazzini, capannoni e immobili commerciali, concludendo con un bonus sui terreni.

Fin qui abbiamo visto come calcolare il valore di un immobile a destinazione abitativa.

Ma come comportarsi invece nel caso in cui bisogna valutare un magazzino, un negozio, un appartamento da destinare ad ufficio, un capannone, un immobile commerciale o un terreno?

Anche in questo caso bisogna innanzitutto, calcolare la superficie commerciale, seguendo i criteri che ti ho già spiegato.

Occorre poi moltiplicare la superficie per il valore a metro quadro, reperito sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

In questo modo, si ottiene il valore base dell’immobile, che andrà aumentato o diminuito secondo i coefficienti di merito.

Vediamo di seguito i coefficienti da prendere in considerazione.

Per gli uffici, in base alla posizione:

• via principale + 10%;
• se situato in posizione intermedia non si applica nessun coefficiente;
• strada secondaria – 5%.

Per i negozi:

• se situati in posizione particolarmente favorevole al commercio (ad esempio una strada destinata allo shopping o un quartiere commerciale, con possibilità di parcheggio per i clienti) +50%;
• se situati in posizione favorevole al commercio (ad esempio una strada principale) +20%;
• se situati in posizione ordinaria (né favorevole né sfavorevole al commercio) non si applicano coefficienti;
• se situati in posizione poco favorevole al commercio (ad esempio una strada secondaria e difficilmente accessibile) -30%;
• in caso di altezza dei soffitti superiore a 4,5 m + 20%.

Per i magazzini:

• se a piano terra o rialzato con accesso carraio nessun coefficiente;
• a piano terreno o rialzato senza accesso carraio -10%;
• a piano seminterrato con accesso carraio -15%;
• a piano seminterrato solo con scale -30%.

Per i capannoni:

• se a piano terreno non si applica nessun coefficiente;
• a piano rialzato -5%;
• se non vi è accesso per gli autoarticolati -10%;
• se non vi è area di pertinenza -15%.

In base all’eventuale locazione:

• con scadenza a 6 anni – 20%;
• con scadenza a 9 anni – 30%.

Come calcolare il valore di un terreno

Completiamo la spiegazione di come valutare un immobile considerando come si calcola il valore di un terreno.

Innanzitutto, bisogna recarsi al Catasto, oppure andare sul sito dell’Agenzia del territorio e ricercare:

• la categoria del terreno (se agricolo o edificabile);
• il reddito o la rendita del terreno;
• un valore detto moltiplicatore catastale, che è diverso secondo che il terreno sia agricolo o edificabile.

Per effettuare la ricerca, occorre utilizzare il codice fiscale del proprietario, oppure i dati catastali del terreno (foglio e particella).

• Il reddito o la rendita catastale vanno, quindi, moltiplicati per il moltiplicatore catastale.



Poniamo ad esempio che il reddito sia di 500 euro e che il moltiplicatore catastale sia 40:

in questo caso dalla moltiplicazione di questi due valori (500 x 40) otterremo 20.000.

Questo sarà il valore orientativo del terreno.

Questo valore però, è suscettibile di aumentare o diminuire secondo le caratteristiche del terreno.

Si terrà così in considerazione se la zona in cui esso di trova è di maggiore o minore pregio ambientale; se vi sono coltivazioni e, in caso affermativo, se esse sono più o meno pregiate; se vi sono costruzioni; se vi è disponibilità d’acqua; se sul terreno sono presenti vincoli o servitù; se esso è servito da strade e se è più o meno lontano dal centro abitato.

Finisce qui la mini serie di tre puntate su come valutare un immobile, e visto il grande successo, a breve vi daremo la possibilità di scaricarvi gratuitamente un Ebook che raccoglierà tutta la serie.

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